‘소 잃기 전 외양간 고치기’

배 겸
시선 법률사무소 변호사
언제부턴가 ‘소 잃고 외양간 고친다’는 속담은 더 이상 우둔한 처사를 비판하는 말로 쓰이지 못하고 있다. 우선 소를 잃기 전에 외양간을 고치는 경우는 현실적으로 극히 드물기 때문이다. 또한, 그것이 과연 필요한가에 대한 의문도 많이 제기된다. 요즘 우리는 외양간을 고쳐서 소를 잃지 않았다는 소식보다, 그럼에도 소를 잃었다는 소식에 더 주목하게 마련이다. 소설가 이외수 씨는 소 잃고 외양간 고치는 사람은 그나마 반성하는 사람이라고 말한 바 있다. 911테러가 발생한 후 미국은 기내 액체 반입 금지, 항공 용어 통일 등으로 항공업계를 전면 개편하였고, 대구 지하철 참사를 겪은 한국은 지하철 의자를 전부 내연제로 교체했다.

그렇다면 외양간을 고치는 가장 적절한 시기는 언제일까. 소를 잃을 수 있는 위험이 감지되는 바로 그 때가 아닐까 한다. 이 개념을 적용해본다면 부동산 소유권 보험의 목적을 좀더 쉽게 이해할 수 있다. 원칙적으로 부동산을 구입한다는 것은 그 부동산 자체 뿐만 아니라 이를 소유할 수 있는 권리 역시 매입한다는 것이다. 따라서, 부동산을 매입하고 난 후 발생할 수 있는 소유권 분쟁으로부터 본인을 안전하게 보호하기 위해 부동산 소유권 보험을 구입하는 것은 당연한 처사다. 흔히 접하는 자동차 보험, 집 보험, 건강 보험이 향후 발생할지 모르는 사고에 대비하고자 하는 목적이라면, 부동산 소유권 보험은 ‘이미 존재하는’ 위험으로부터 발생할 수 있는 손해를 미리 막고자 하는 것에 그 목적이 있다.

부동산을 매입할 때 바이어는 부동산 소유권 보험을 통하여 다음과 같은 대표적인 위험으로부터 본인의 소유권을 보호받을 수 있다.

• 등기상의 위조 서명, 공공 기록상의 실수 및 기타 문서상의 잘못된 정보
• 등록되지 않은 이전 소유주의 상속인과의 법적 분쟁
• 부동산에 걸려있는 채무 및 저당권, 혹은 세금 미납으로 인한 정부의 선취 특권
• 부동산 공사업자에 의한 저당권
• 인접 부동산 소유주와의 소유권 분쟁

부동산 소유권 보험은 기본적으로 두 가지 종류가 있다. 융자 대출기관을 보호하는 저당권자 보험과 부동산 소유주를 보호하는 소유권 보험. 부동산을 담보로 융자를 내주는 대출기관은 자신들의 투자를 보호하기 위해 저당권자 보험을 필요로 한다. 부동산 소유주는 당연히 본인이 매입한 부동산 소유권을 보호받기 위해 소유권 보험을 필요로 한다. 예외는 있지만, 부동산 거래시 일반적으로 저당권자 보험 비용은 바이어가 지급하고, 소유권 보험은 셀러가 대신 부담한다.

이러한 부동산 소유권 보험은 다른 일반 보험과는 달리 한번 구입하면 매년 갱신할 필요가 없다. 또한, 부동산 소유권자가 그 부동산에 대해 이해관계가 있는 한 보험 효력은 계속 유지되고, 설령 추후 상속인이 그 부동산을 물려받더라도 보험 효력은 변함이 없다는 장점이 있다.

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