압류 – 상환 부족액의 법적 절차

배 겸 변호사의 다른 시선 - 23

배 겸
시선 법률사무소 변호사
지난 두 번의 칼럼을 통해 압류의 기본 개념과 절차, 그리고 채무자의 법적 의무 및 권리에 관하여 살펴보았다. 압류를 주제로 한 마지막 칼럼으로 법원 압류 경매 후 채무자에게 남게되는 융자 잔액에 대하여 알아보도록 하자.

많은 이들이 압류에 관해 오해하고 있는 사실 중 하나는, 부동산이 융자회사에 의해 압류되고 나면 그것으로 모든 채무가 없어진다는 것이다. 엄밀히 말하자면, 채무자가 변제하지 못한 전체 융자 상환금과 그 당시 부동산 건물 가치, 최종 법원 경매 낙찰가에 따라 압류 소송 후 채무가 없어질 수도 있고, 계속 남아있을 수도 있다. 따라서, 융자금액을 갚지 못해 건물을 포기하는 행위를 결코 쉽게 생각해서는 안된다.
압류 소송이 승인되고 법원 경매가 이루어지면, 경매 입찰자 중 가장 높은 액수를 제시한 입찰자 혹은 압류 소송을 진행한 융자회사에게 부동산이 매각된다. 이때 경매 낙찰가가 융자회사가 받아야할 융자 상환금액의 총액수보다 낮을 경우, 상환부족액(In Personam Deficiency)이 발생한다. 현실적으로 보면, 압류 소송까지 가게 되는 부동산 건물은 전체 융자 상환금액보다 그 가치가 낮은 경우가 대부분이다. 건물 가치가 융자 상환금액보다 높을 경우, 굳이 압류 소송으로 건물을 빼앗기기 전에 재융자를 통해 건물을 지키거나 혹은 정상 매매를 통해 남은 융자 금액을 갚을 수 있기 때문이다.

상환부족액이 발생하면, 융자회사는 그 부족액을 채무자에게 개인적으로 받아낼 법적 권리를 갖는다. 즉, 저당권이 설정되었던 부동산이 더이상 존재하지 않기 때문에, 융자회사는 채무자의 월급, 은행통장, 혹은 다른 자산을 통해 상환부족액을 받아낼 수 있는 것이다. 또는, 채무자가 소유하고 있는 다른 부동산이 있다면 그 부동산에 추가로 저당권을 설정할 수 있다. 다른 부동산에 저당권을 설정하는 경우를 제외하고, 상환부족액을 채무자에게 개인적으로 받아내기 위해서는 융자회사가 추가로 추심 재판을 진행해야 한다. 반드시 법원을 통해서만 채무자의 다른 재산에 손을 뻗칠 수 있는 것이다.

이와 같은 개념으로, 압류소송에 참여한 융자회사가 하나 이상일 경우, 첫번째 저당권자가 아닌 다른 저당권자들 역시 상환부족액을 받아낼 권리가 있다. 예를 들어, 압류 경매 낙찰가가 100만 달러이고, 첫번째 저당권자의 융자 상환금이 80만 달러, 두번째 저당권자의 융자 상환금이 30만 달러라고 가정해보자. 법원 경매를 통해 첫번째 저당권자는 80만 달러 모두를 상환받고, 두번째 저당권자는 20만 달러밖에 받을 수 없는 경우, 두번째 저당권자는 상환받지 못한 10만 달러를 채무자에게 개인적으로 받아낼 수 있는 것이다. 물론 이 역시 추가 법적 소송을 통해서만 월급이나 은행 통장 등에 권리행사를 할 수 있다. 이러한 상환부족액은 압류 소송뿐 아니라 숏세일을 통해 부동산을 처분한다 하더라도 똑같이 발생할 수 있다는 사실을 명심해야 한다.

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