숏세일에 대한 이해

배 겸 변호사의 다른 시선 - 25

배 겸
시선 법률사무소 변호사
한국인이 타인종에 비해 부동산에 대한 애착이 강하다는 말을 주변에서 쉽게 듣곤 한다. 인구 밀도가 높고 개발 가능한 지역이 제한적인 지리적 요건 때문인지는 몰라도, 한국에서는 부동산 투자를 통한 수익이 상대적으로 높은 것이 사실이다. 한국인과 비슷한 문화를 공유하는 중국인 역시 부동산 투자에 대한 선호도가 높다. 하지만, 미국 부동산 통계를 보면 중국인들이 한인보다 압류 혹은 숏세일을 통해 집을 처분하는 빈도가 훨씬 낮다고 한다. 몇몇 전문가들은 이러한 현상에 대해 중국인들은 부동산을 구입하기 전 세심하고 충분한 재정 계획을 통해 향후 부동산 유지 및 관리를 효율적으로 잘하기 때문이라고 지적한다.

융자를 통해 부동산을 구입한 후 그 융자금을 제대로 상환하지 못할 경우, 융자 회사에 의해 부동산이 압류되는 것은 필연적인 순서라 하겠다. 하지만, 융자 상환에 실패한 부동산 소유주에게도 이러한 압류를 피할 수 있는 방법이 존재한다. 바로 숏세일이다. 숏세일은 부동산 소유주가 융자회사와의 협의를 통해 부동산을 시세보다 낮은 가격으로 매각함으로써 전체 융자 금액을 탕감받는 일련의 과정을 일컫는다. 숏세일은 융자회사의 승인을 통해서만 가능하기 때문에, 기본적으로 융자회사를 설득하는 과정이 가장 중요하다. 이러한 설득을 위해 증명해야하는 필수 조건이 있는데, 우선 ‘Hardship Letter’를 통해 부동산 소유주가 실질적으로 경제적 어려움에 처해 있음을 밝혀야 하고 또한 ‘Financial Worksheet’을 통해 현재 밀린 융자금액을 상환할 수 없는 상태임을 입증해야 한다.

결과적으로 부동산 소유권을 이전해야하는 소유주 입장에서는 압류와 숏세일에 큰 차이점이 없다고 생각할 수도 있다. 하지만 숏세일은 압류에 비해 몇 가지 장점이 있다. 첫째, 압류의 경우 통상적으로 크레딧 리포트에 7년 이상 기록이 남게 되지만, 숏세일의 경우 대체로 2-3년 후면 크레딧이 회복된다. 이는, 압류는 융자 상환금액을 변제하지 못한 채 부동산을 포기한 것이고, 숏세일은 융자회사와 ‘합의’ 하에 융자 금액을 탕감한 것으로 간주하기 때문이다. 둘째, 압류나 숏세일 어느 경우라 하더라도 융자회사 입장에서는 전체 융자 상환금액을 모두 돌려받지 못하기 때문에 항상 결손 금액 (융자 잔액)이 남게 마련이다. 하지만, 거의 모든 압류의 경우 이 결손 금액은 탕감되지 않고 부동산 소유주는 이 변제의무를 떠안아야 한다. 반면, 대부분의 숏세일의 경우에는 이 결손 금액이 탕감된다. 마지막으로, 숏세일의 경우 대부분의 융자회사에서 부동산 소유주에게 이사비용 명목으로 일정 금액을 클로징 때 받을 수 있도록 허락한다.

다만 한가지 주의할 점은, 숏세일을 통해 결손 금액을 탕감받았을 경우, 이 액수는 소득으로 간주하기 때문에 이에 해당하는 소득세를 지급해야 한다는 것이다. 융자회사는 탕감해준 결손 금액을 1099-C, Cancellation of Debts라는 서류를 통해 국세청에 보고하도록 되어있다. 이 소득세를 면제받기 위해서는 부동산 소유주가 파산 신청을 했거나, 혹은 그 당시 재산보다 빚이 더 많았다는 사실을 증명해야 한다. 2007년 발효된 연방 법안 (Mortgage Forgiveness Debt Relief Act)에 의거하면 본인이 거주했던 집의 융자 금액이 탕감되면 이를 소득에서 제외할 수 있었으나, 이 법은 2016년을 끝으로 만료되었다. 이 법안이 추가 연장될 가능성도 있지만, 이를 맹목적으로 기다릴 수 없는 노릇이기에, 숏세일을 진행하는 부동산 소유주는 소득세 역시 주의 깊게 검토해야 한다.

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